相続した実家を売ろうと思ったものの、

「親が保管していた権利証が見つからない」
「片付けのときに捨ててしまったかもしれない」
「これでは名義変更も売却もできないのでは？」

と心配になることがあります。

結論からいうと、権利証が見つからないからといって、不動産を売却できなくなるわけではありません。政府広報オンライン

ただし、亡くなった親御様の権利証がないのか、相続登記後のご自身の書類がないのかによって、確認する内容が変わります。

今回は、宇都宮市で相続した実家の権利証が見つからない場合に、まず何を確認すればよいかを解説します。

権利証をなくしても所有権がなくなるわけではありません

権利証は、登記手続きで本人からの申請であることを確認するために使われる重要な書類です。

昔の書類では「登記済証」、現在の制度では「登記識別情報」が使われています。

登記識別情報は、12桁の英数字の符号で、通知書などに記載されています。

書類をなくしただけで、登記記録上の所有者が変わったり、所有権が消えたりするわけではありません。政府広報オンライン

まずは、書類が見つからないことと、不動産の権利そのものを分けて考えましょう。

親の権利証がなくても相続登記は原則として進められます

実家がまだ亡くなった親御様の名義で、これから相続登記をする場合、親御様の権利証は原則として提出不要です。

相続登記では、戸籍などにより相続関係を証明し、遺言書や遺産分割協議書など、相続の内容に応じた資料を整えます。

ただし、ほかの必要書類が取得できない場合など、個別の事情によって権利証が確認資料になることもあります。shiho-shoshi.or.jp

そのため、

「親の権利証が見つかるまで、何もできない」

と思って手続きを止める必要はありません。

どのような書類が残っているかを整理し、司法書士や法務局へ必要な対応を確認しましょう。

関連記事：相続登記が終わっていない家は売却できる？

相続登記後の書類をなくした場合は、売却時の本人確認を検討します

すでに相続登記を済ませて、ご自身の名義になっている場合は、登記完了時に受け取った書類を確認します。

売却時に必要となるご自身の登記識別情報などをなくした場合でも、別の方法で本人確認を行い、登記手続きを進める制度があります。

代表的な方法の一つが、登記申請を依頼する司法書士などの資格者代理人による「本人確認情報」の提供です。ほかに、法務局からの事前通知などの制度もあります。houmukyoku.moj.go.jp

ただし、どの方法を使うかは、売買の進め方や本人確認の状況などに応じて検討する必要があります。

「誰の名義で、どの段階の書類がないのか」を伝えると、相談が進めやすくなります。

権利証や登記識別情報は紛失しても再発行できません

「法務局で、もう一度同じものを出してもらえばよいのでは？」

と思う方もいらっしゃいます。

しかし、紛失した権利証や登記識別情報は、再発行・再通知を受けることができません。shiho-shoshi.or.jp

法務局で取得できる登記事項証明書も、権利証の再発行とは異なります。

登記事項証明書は、登記された所有者や抵当権などを確認する資料です。その書類を取得すれば、そのまま権利証の代わりになるわけではありません。

再発行先を探し続けるより、現在の登記と必要な手続きを確認することが大切です。

実家で探したい書類と、見分けるポイント

実家やご自身の保管場所に、次のような書類がないか確認してみましょう。

特に、司法書士から受け取った「登記関係書類」の封筒や、購入・相続の手続き時のファイルを確認してみましょう。

土地と建物で書類が分かれていたり、取得した時期ごとに別の書類になっていたりする場合もあります。

「不動産の書類が一枚見つかったから、全部そろっている」とは限りません。

判断できない書類は処分せず、そのまま相談時に見てもらうと安心です。

買主が決まる前に書類がないことを伝えておきましょう

ご自身の権利証や登記識別情報がない場合、本人確認情報の作成などに追加の費用がかかる場合があります。houmukyoku.moj.go.jp

必要な面談や資料の準備などもあるため、引渡し直前に初めて伝えると、日程の調整が必要になることがあります。

売却相談の段階で、

「親の権利証が見つかりません」
「相続登記は終わっていますが、自分の登記識別情報がありません」

と伝えておきましょう。

必要な対応と費用を司法書士に確認し、売却の日程とあわせて準備できます。

見つからないことを早めに共有するほうが、必要な手続きを落ち着いて進められます。

書類が全部そろっていなくても査定や相談はできます

権利証が見つからないと、

「書類を全部そろえてから、不動産会社へ行こう」

と考えがちです。

しかし、売却方法の相談や価格の目安を確認するために、最初からすべての書類をそろえる必要はありません。

実家の所在地や、手元にある固定資産税の通知書などをもとに、物件や登記の状況を確認していくことができます。

売却を完了するまでには必要な手続きを整えますが、相談の段階でわからないことが残っていても大丈夫です。

まずは、

1. 実家が現在、誰の名義になっているか
2. 相続登記を済ませているか
3. どの書類が見つからないか
4. 売却を希望する時期があるか

を、わかる範囲で伝えましょう。

宇都宮市で相続した実家の売却ならITエステートへ

ITエステート株式会社では、宇都宮市を中心に、相続した実家・空き家・土地などの売却相談を承っています。

「親の権利証が見つからない」
「登記の書類がどれなのかわからない」
「相続登記から売却まで、何から始めればよいか知りたい」

という段階からご相談いただけます。

不動産業界歴36年の宅地建物取引士が専任で対応し、必要に応じて司法書士などの専門家と連携しながら、売却までに必要な対応を整理します。

書類が見つからないからと、相談を先延ばしにする必要はありません。今わかっていることから、一緒に整理していきます。

※必要な書類や本人確認方法は、登記の内容や個別の事情によって異なります。具体的な登記手続きは、司法書士や法務局へご確認ください。

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相続した実家に誰も住まなくなり、

「電気や水道は、すぐに止めたほうがいい？」
「使っていないのに料金を払うのはもったいない」
「売れるまでは、そのまま契約を残すべき？」

と迷うことがあります。

結論からいうと、電気・水道を止めるかどうかは、売却までの管理方法と、設備の状態を確認して決めることが大切です。

使う予定がない契約を何年も残せば費用がかかります。一方で、先に止めてしまうと、清掃や設備確認に支障が出る場合もあります。

特に冬は、電気の停止によって給湯器などの凍結防止機能が働かなくなる場合があるため、注意が必要です。

今回は、宇都宮市で相続した空き家について、電気・水道の契約を整理する前に確認したいことを解説します。

まず「これから使う場面」を確認しましょう

空き家でも、売却まで電気や水道を使うことがあります。

たとえば、室内の片付けや清掃、購入希望者の内覧、建物の設備確認などです。

必要な設備や確認内容は、物件によって異なります。

「誰も住まないから、すべてすぐに解約」と決めず、今後の作業予定とあわせて考えましょう。

水道は使わなくても基本料金がかかる場合があります

宇都宮市では、水道の休止連絡がない場合、使用していなくても基本料金がかかると案内しています。

そのため、

「ずっと実家に行っていないから、料金も発生していないはず」

とは限りません。

また、蛇口や元栓を閉めることと、上下水道局へ使用休止を申し込むことは別です。

電気も、ブレーカーを下げるだけで契約の解約手続きが完了するわけではありません。使用量がないときの料金は、契約している会社やプランによって確認が必要です。

料金を止めたい場合は、契約先への手続きまで確認しましょう。

冬は、電気を止める前に給湯器の凍結対策を確認

空き家の電気を止めるとき、見落としやすいのが給湯器や配管の凍結対策です。

給湯器には、電気で動く凍結予防ヒーターなどが備わっている機種があります。電源が切れると、その機能が働かなくなります。

そのまま寒い時期を迎えると、機器や配管が凍結・破損するおそれがあります。

長期間使用しない場合には、水抜きなどの対応が必要になることもあります。ただし、水抜きの方法は機種や配管によって異なります。

取扱説明書を確認し、わからない場合はメーカーや設備業者に相談してください。

「電気を止めないでおけば必ず大丈夫」ともいえないため、建物に合った冬の管理方法を確認しましょう。

水道の休止と凍結を防ぐ水抜きは別の対応です

水道を休止しても、建物内の配管や給湯器の水が、すべて自動的に抜けるわけではありません。

宇都宮市も、露出した水道管の防寒や、不凍水栓柱などの適切な水抜きを案内しています。

空き家を冬の間使わない場合は、

• 屋外に露出した水道管がないか
• 水抜きができる設備か
• 給湯器には別の作業が必要か

などを確認しましょう。

契約を休止する手続きと、建物の設備を守る作業を、両方確認することが大切です。

操作方法がわからない設備を無理に扱わず、必要に応じて指定給水装置工事事業者などへ相談してください。

親名義の契約は、使用者や請求先も確認しましょう

相続した実家では、電気や水道が親御様の名義のままになっていることがあります。

使い続ける場合も、止める場合も、契約先へ事情を伝え、必要な手続きを確認しましょう。

準備しておくとよい情報は、次のようなものです。

• 実家の住所
• 現在の契約者・使用者の氏名
• お客様番号などがわかる検針票や請求書
• 今後の連絡先
• 使用を続けるか、止めるかの予定

相続人が複数いる場合は、誰が連絡や支払いを担当するかも決めておくと、対応が重複しにくくなります。

なお、宇都宮市では、家屋を相続した際に給水装置の所有者変更の手続きも案内しています。

水道の使用者名義の変更だけでよいと思い込まず、必要な届出や書類を上下水道局へ確認してください。

宇都宮市の水道は、使用開始・休止の3日前までに連絡を

宇都宮市では、水道の使用開始や一時休止について、3日前までの連絡を案内しています。

手続きは、電話・インターネット・ファクスで受け付けています。

宇都宮市上下水道局 お客さま受付センター

• 電話：028-633-1300
• 受付日：月曜日〜土曜日
• 受付時間：8:30〜17:15
• 日曜日・祝休日・年末年始は除く

使用者変更や相続に伴う届出についても、必要な手続きを確認しましょう。

マンションなどで水道料金を管理会社に支払っている場合は、まず管理会社へ確認してください。

売却が決まったら、引渡し日と停止日を調整しましょう

購入希望者が見つかっても、契約した当日に引き渡すとは限りません。

契約後に、残った荷物の片付けや清掃、設備の確認を行うこともあります。

そのため、売買契約を結んだだけで、すぐ電気・水道を止めてよいとは限りません。

不動産会社と、次の点を整理しておきましょう。

1. 片付けや清掃をいつ行うか
2. 引渡し前に設備の確認が必要か
3. 売主がいつまで使用するか
4. 使用停止と買主の使用開始をどう調整するか

必要な作業が終わる時期と、契約先の受付に必要な日数を考えて、停止日を決めます。

すでに電気・水道を止めていても、まず相談できます

「もう止めてしまったから、査定を頼めないのでは？」

と心配する必要はありません。

電気・水道が停止している状態でも、まずは査定や売却方法について相談できます。

ただし、設備の動作や漏水など、その場では確認できない項目もあります。必要に応じて、再開して確認するかどうかを検討します。

先に自分で契約を戻すのではなく、

「現在、電気と水道は止めています」

と不動産会社へ伝え、必要な対応を確認しましょう。

宇都宮市で相続した空き家の売却ならITエステートへ

ITエステート株式会社では、宇都宮市を中心に、相続した実家・空き家・土地などの売却相談を承っています。

「誰も住んでいない実家を、どう管理すればよいかわからない」
「維持費がかかるので、売った場合の価格を知りたい」
「県外に住んでいて、何度も現地へ通えない」

という段階からご相談いただけます。

不動産業界歴36年の宅地建物取引士が専任で対応し、物件の状態や今後のご希望に合わせて、売却までの進め方を整理します。

電気・水道の契約手続きは各契約先へ、給湯器や配管の操作はメーカー・設備業者などへご確認ください。

空き家の維持費や管理が負担になってきたら、売るかどうかから、一緒に考えます。

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相続した実家が空き家になり、

「親が入っていた火災保険を、そのままにしている」
「誰も住まないから、もう解約してもいい？」
「売る予定なので、保険のことまで考えていなかった」

という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

火災保険は、保険料を払い続けていれば、どのような状態でも同じ補償を受けられるとは限りません。

親御様が亡くなったことや、建物が空き家になったことについて、保険会社・代理店に連絡し、必要な手続きと補償の継続可否を確認することが大切です。

今回は、宇都宮市で相続した空き家について、売却までに確認しておきたい火災保険のポイントをまとめます。

空き家になったら、まず保険会社へ連絡しましょう

人が住んでいた実家が空き家になった場合、以前と同じ契約をそのまま続けられるか、確認が必要です。

火災保険には、建物の用途などについて、契約後に変更があったときの通知事項が定められています。通知が必要な変更を伝えずにいると、契約の解除や保険金の支払いに影響する場合があります。

「保険料を払っているから大丈夫」と自己判断せず、

• いつから誰も住んでいないか
• 今後、家族が住む予定があるか
• 売却や賃貸を予定しているか
• 現在、どのように管理しているか

を契約先に伝えましょう。

必要な連絡や手続きは、保険商品・契約条件によって異なります。

空き家でも加入できる？扱いは一律ではありません

空き家の火災保険は、建物の使い方や今後の予定、保険会社によって扱いが変わります。

たとえば、一時的に留守にしていて再び住む予定の家と、今後誰も住む予定がない家では、取扱いが異なる場合があります。

住宅向けの保険を続けられる場合もあれば、別の商品での検討が必要になる場合や、加入を引き受けてもらえない場合もあります。

「月に一度見に行っているから大丈夫」「家具が残っているから住宅扱いになる」と、自分で判断しないことが大切です。

建物の実際の利用状況を説明し、継続できる契約や加入可能な補償を確認しましょう。

親名義の火災保険は、名義変更などの手続きを確認

親御様が保険の契約者だった場合は、亡くなったことを保険会社・代理店へ連絡しましょう。

保険会社の案内では、相続人への契約名義の変更などが必要とされています。解約する場合にも、先に名義変更の手続きを求められることがあります。

また、「保険料を払う契約者」と「補償を受ける被保険者」は、別の確認項目です。

相続によって建物の所有者が変わったことも伝え、誰の名義をどのように変更するのか、必要書類を確認してください。

不動産の相続登記とは別に、保険契約の確認も進めましょう。

保険証券で確認したいこと

保険証券や更新のお知らせが見つかったら、次の項目を確認しましょう。

火災保険では、建物と家財は分けて契約します。家の中に家具が残っていても、家財まで補償されているとは限りません。

書類の意味がわからない場合は、証券番号を伝え、契約先に説明してもらいましょう。

売却予定でも、解約のタイミングは慎重に

「もう売りに出したから、火災保険はいらない」

と、売却活動を始めた段階で解約してしまうのは慎重に考えたいところです。

売出しから引渡しまで、数か月かかることもあります。その間に火災や風災などで建物が損傷すれば、修理費用や売買契約への対応が問題になります。

売却が決まったら、不動産会社と引渡しまでの日程を整理し、保険会社には次の点を確認しましょう。

• 現在の補償をいつまで継続できるか
• いつを解約日にすればよいか
• 所有者変更などの手続きが必要か
• 他の保険に切り替える場合、補償が途切れないか

売却契約を結ぶ日と、買主へ引き渡す日は異なる場合があります。解約日は、契約内容や引渡しの条件に合わせて確認しましょう。

古い家の修理が、すべて保険で賄えるわけではありません

火災保険は、古い家の修繕費を何でも補償するものではありません。

自然の消耗や経年劣化による損害は、一般に補償の対象外です。

たとえば、同じ雨漏りでも、台風による建物の損傷が原因なのか、長年の劣化が原因なのかで、扱いが変わります。風災などの補償が契約に含まれているかも確認が必要です。

「保険に入っているから、修理費は全部出る」と考えず、損傷が見つかった場合は、原因や契約内容を保険会社に確認してください。

保険会社には、こう伝えると確認しやすくなります

何を説明すればよいかわからない場合は、次のように問い合わせてみましょう。

親が亡くなり、宇都宮市の実家を相続しました。
現在は誰も住んでおらず、今後は売却を検討しています。
契約者・被保険者の変更と、空き家の状態で補償を続けられるかを確認したいです。
必要な手続きと書類を教えてください。

売却するか決めていない場合は、そのこともそのまま伝えて大丈夫です。

連絡した日、担当者、説明された内容をメモしておくと、相続人同士で共有するときにも役立ちます。

保険料だけでなく、空き家を持ち続ける費用も整理しましょう

空き家を所有している間は、保険以外にも負担がかかります。

• 固定資産税などの税金
• 草刈りや庭木の手入れ
• 建物の点検や必要な修繕
• 現地へ通う交通費
• 管理を依頼する場合の費用

保険料の更新をきっかけに、「年間でいくらかかっているか」「今後、誰が管理するか」を整理してみましょう。

使う予定がなく、管理の負担が大きい場合は、売却も含めて今後の方針を考える機会になります。

関連記事：相続した実家を売るか残すか迷ったとき｜後悔しない判断ポイントを解説

宇都宮市で相続した空き家のご相談はITエステートへ

ITエステート株式会社では、宇都宮市を中心に、相続した実家・空き家・土地などの売却相談を承っています。

「誰も住む予定がなく、維持費が負担になっている」
「遠方に住んでいて、管理を続けるのが難しい」
「今売った場合の価格を知ってから考えたい」

という段階からご相談いただけます。

不動産業界歴36年の宅地建物取引士が専任で対応し、物件の状態やご家族の事情を伺いながら、今後の選択肢を整理します。

火災保険の継続や補償内容は、ご契約先の保険会社・代理店へご確認ください。

空き家をこのまま持ち続けるか迷ったら、売るかどうかから、一緒に考えます。

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相続した実家を見に行くと、食器棚も、衣類も、親が使っていた家具もそのまま。「不動産会社に相談するなら、まず全部片づけなくては」と考えていませんか。

宇都宮市に実家があっても、現在の住まいが遠方なら、片づけのために何度も通うのは大変です。休日ごとに作業を続けても終わらず、家の今後を考える余裕までなくなってしまうこともあります。

相続した実家の相談は、家財が残っている段階から始められます。

先に売却や保有の選択肢を整理すると、片づけに必要な範囲や費用も考えやすくなります。今回は、片づけ前にできることと、処分を急がない方がよいものをお伝えします。

家の相談と、家財の片づけは分けて考えられます

室内に荷物があることと、不動産の相談ができるかどうかは別の問題です。

所在地や土地・建物のおおよその広さ、築年数、現在の利用状況が分かれば、初期の相談は始められます。現地を確認する際も、家財が残った状態で相談できる場合があります。

ただし、荷物で床や壁が見えないと、傷みや雨漏りの跡などを十分に確認できないこともあります。その場合は、必要な場所だけ動かす、後日あらためて確認するなど、状況に応じて進めます。

また、「相談できること」と「荷物を残したまま引き渡せること」は同じではありません。売却時に何を撤去するかは、売り方や買主との契約条件によって変わります。

最初から家中を空にする必要があると思い込まず、まずは現状を伝えるところからで大丈夫です。

最初に全部捨てると、困ることもあります

片づけを始めるときは、大きな家具より先に、書類や貴重品を確認しましょう。

特に残しておきたいのは、次のようなものです。

• 土地や建物を購入したときの契約書・領収書
• 建築や増改築に関する契約書、図面
• 登記に関する書類
• 固定資産税の納税通知書
• 遺言書と思われる書類
• 家族の写真、手紙、形見分けを相談したい品物

購入時の資料などは、売却に伴う税金の確認で役立つ場合があります。「古い紙だから」と、ほかの不用品と一緒に処分しないようにしましょう。

判断に迷う書類は、ひとまず箱を一つ用意して保管する方法がおすすめです。すべてをその場で読み込む必要はありません。

兄弟姉妹がいる場合には、形見分けの希望も先に確認しておくと安心です。処分後に「残してほしかった」と分かっても、元には戻せません。

片づけ費用をかける前に、家の今後を考える

同じ実家でも、今後の使い方によって必要な準備は変わります。

建物を使う人へ売るなら、室内を確認しやすくすることが役立ちます。一方、建物の解体も検討する場合は、家財の処分と解体について、それぞれ費用や作業範囲を確認する必要があります。

賃貸に出したいなら、片づけだけでなく、設備の状態や修繕費、借り手が見込めるかまで考えたいところです。自分や家族が将来住むなら、残して使う家具もあるでしょう。

先に片づけ業者へ依頼してから方針を考えると、必要以上に処分したり、追加の作業が発生したりする可能性があります。

まずは「売る」「持ち続ける」「貸す」のそれぞれについて、必要な費用と手間を並べてみましょう。まだ一つに決められなくても、比較するだけで次の行動が見えてきます。

売却を検討するなら、税金の確認も早めに

相続した空き家の売却には、一定の条件を満たす場合、売却益から最高3,000万円を控除できる特例があります。ただし、対象の家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、控除の上限は2,000万円です。

国税庁の案内では、対象となる譲渡期間は2027年12月31日まで。さらに、相続開始からの売却期限、建築時期、相続後の利用状況、耐震性や解体など、複数の要件があります。「相続した空き家なら誰でも使える制度」ではありません。 適用には確定申告も必要です。（参考：nta.go.jp）

「しばらく人に貸してから売る」「先に建物を壊す」といった判断が、特例の要件に関わることもあります。利用できる可能性を知りたい場合は、貸し出しや解体の前に、税務署や税理士へ確認しましょう。

不動産会社への相談では売却方法を、税金については税務の専門家と、役割を分けて確認すると整理しやすくなります。

片づけが終わるまで、名義の確認も待たなくて大丈夫です

室内の整理に時間がかかっていても、不動産の名義は並行して確認できます。

相続登記は、相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則3年以内に申請する義務があります。2024年4月1日より前の相続も対象となるため、「昔の相続だから関係ない」と考えず、期限を確認してください。（参考：moj.go.jp）

親の名義のままなのか、さらに前の世代の名義なのかによって、必要な確認も変わります。分からなければ、手元の固定資産税の通知書や登記関係の資料を、相談時に見てもらうところから始めましょう。

登記の手続きは司法書士などへ相談できます。片づけ、名義、売却を一度に終わらせようとせず、それぞれの担当と順番を整理することが大切です。

遠方からなら、最初は写真とメモを用意しましょう

実家へ行く機会があれば、無理のない範囲で写真を残しておくと、相談時に状態を伝えやすくなります。

外観、各部屋、台所や浴室、気になる傷み、庭の様子などを撮影し、「いつから空き家か」「誰が鍵を持っているか」「家族で何を話し合っているか」をメモしておきましょう。

危険な場所に入ったり、大きな家具を一人で動かしたりする必要はありません。雨漏りや床の傷みが気になる場合は、その場所に近づかず、分かる範囲で伝えてください。

家財の処分を依頼する際は、料金だけでなく、対象品、追加料金の条件、家電などの扱い、適切な処理方法まで見積もりで確認しましょう。

売るかどうかから、一緒に考えます

相続した実家には、家そのものの問題だけでなく、思い出や家族それぞれの気持ちもあります。

片づけに手がつかないからといって、相談まで先延ばしにする必要はありません。今の状態で何が分かり、何を決める必要があるのかを整理すれば、負担を少しずつ減らしていけます。

ITエステート株式会社では、宇都宮市を中心に、栃木県内の相続不動産についてご相談を承っています。

「荷物が多くて途方に暮れている」
「片づけ費用をかける前に、売れるか知りたい」
「まだ家族で売却の結論が出ていない」

そんな段階でも、まずは現状をお聞かせください。

売るかどうかから、一緒に考えます。相続した実家の無料相談をご利用ください。

※制度は2026年10月21日時点で確認した情報です。税の特例や登記手続きは、個別の事情に応じて専門家へご確認ください。

投稿 宇都宮市で相続した実家、片づけてから相談すべき？ 家財が残ったままでも進められること は ITエステート株式会社｜宇都宮市の相続不動産売却なら に最初に表示されました。

親から相続した実家が古く、誰も住む予定がない。

「このままでは売れないのでは？」
「先に解体して、更地にしたほうがいい？」
「解体費用をかけた分、高く売れるの？」

こんなことで迷っていませんか。

結論からいうと、相続した実家は、必ずしも解体してから売る必要はありません。

建物がある状態で売れる場合もあれば、買主が決まってから解体する方法が合う場合もあります。

今回は、宇都宮市で相続した実家を売却するとき、解体前に確認しておきたいことを解説します。

古い実家でも、そのまま売却できる場合があります

築年数が古いからといって、建物を壊さなければ売れないとは限りません。

状態によっては、中古住宅として売却したり、古い建物を残した「古家付き土地」として売り出したりする方法があります。

買主の中には、

• 建物をリフォームして使いたい
• 購入後に自分で解体を手配したい
• 建物を確認してから、残すか壊すか決めたい

と考える方もいます。

ただし、そのまま売却できるかは、建物の傷み具合や立地、価格などによって変わります。

「古いから解体」と決める前に、建物を残した売り方も確認しましょう。

「解体して売る」にも、進め方の違いがあります

建物を解体して売却する場合でも、工事をするタイミングは一つではありません。

「更地渡しで売り出す」ことと、「先に解体を済ませる」ことは同じではありません。

買主が決まってから解体する方法なら、契約で条件を整理したうえで工事を進められます。

ただし、解体業者の手配や工事期間が必要になるため、引渡しまでの日程に余裕があるかも確認します。

高く売れても、手元に多く残るとは限りません

更地にすることで、土地の形や広さがわかりやすくなり、購入を検討しやすくなる場合があります。

一方で、売却価格が上がった分だけ、手取りも増えるとは限りません。

たとえば、次のようなケースを考えてみましょう。

※説明のための仮定の数字です。宇都宮市の相場や査定額ではありません。実際には仲介手数料、税金、その他の費用も考慮します。

この例では、売却価格に300万円の差があっても、解体費用を差し引くと同じ金額になります。

大切なのは、査定額だけでなく、費用や税金を含めて、最終的にいくら残るかを比べることです。

解体費用は「建物を壊す費用」だけとは限りません

解体費用は、建物の大きさや構造だけでなく、現地の条件や工事範囲でも変わります。

見積もりでは、次のような点も確認しましょう。

• 家の中の家具や家電の処分を含むか
• 庭木・物置・塀なども撤去するか
• 重機や工事車両が敷地に入れるか
• アスベストの調査や、必要な除去費用がどう扱われるか
• 地中の埋設物などが見つかった場合、追加費用はどうなるか

見積額だけを比べると、工事範囲の違いを見落とすことがあります。

「どこまで含まれているか」「どのような場合に追加費用がかかるか」まで確認することが大切です。

解体すると、土地の固定資産税が上がる場合があります

住宅の敷地には、一定の条件で土地の固定資産税などを軽減する「住宅用地の特例」があります。

住宅を取り壊して更地にすると、原則としてこの特例の対象から外れ、土地の税負担が増える場合があります。

固定資産税は、毎年1月1日の状況を基準に課税されるため、解体する時期と売却の見通しをあわせて考える必要があります。

なお、土地の税額が一律に6倍になるわけではありません。家屋分の課税がなくなる影響も含め、全体の税額は個別に確認します。建替え中など、一定の要件を満たす場合の例外もあります。（参考：city.utsunomiya.lg.jp）

「先に壊して、売れるまで何年か待とう」と考えている場合は、解体後の保有コストも確認しましょう。

壊したあと、同じように建て直せるとは限りません

今そこに家が建っていても、解体後に新しい家を建てられるとは限りません。

たとえば、道路との接し方などが現在の建築基準法上の条件を満たしていない土地では、建替えに制限がかかることがあります。

個別の認定・許可などで建築できる場合もありますが、現地や道路の調査が必要です。（参考：e-Gov 法令検索）

再建築できるか確認しないまま、先に解体しないことが大切です。

不動産会社や建築士、行政の窓口などに確認してから、売り方を判断しましょう。

相続空き家の税の特例も、解体前に確認を

相続した実家の売却では、一定の条件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。対象となる家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、控除限度額は一人あたり2,000万円です。

ただし、相続した家なら必ず使える制度ではありません。

建築時期、親御様の居住状況、相続後の利用状況、売却期限など、複数の条件があります。

また、2024年以降の売却では、売却後に買主が解体する場合でも、売却した年の翌年2月15日までに解体が完了するなど、一定の要件を満たせば対象になる場合があります。

特例を使うために、必ず売主が先に解体する必要があるわけではありません。

現行制度の対象となる売却期間は2027年12月31日までですが、相続の時期に応じた個別の期限もあります。契約や解体を進める前に、税理士などへ適用の可否と必要書類を確認しましょう。（参考：nta.go.jp）

倒壊などのおそれがある場合は、安全確保を優先します

建物が大きく傾いている、屋根や外壁が落ちそうなど、周囲に危険が及ぶおそれがある場合は、売却方針が決まるまでそのままにしてよいとはいえません。

無理に建物へ入らず、行政や専門業者へ相談し、必要な安全対策や解体の緊急性を確認してください。

解体前に、まず三つのことを比べましょう

相続した実家の売却では、次の三つを整理すると、判断しやすくなります。

1. 建物を残した場合、どのような価格・条件で売れそうか
2. 解体した場合、工事費や税金を含めていくら残りそうか
3. 買主が決まってから解体する進め方ができるか

そのうえで、建替えの可否や税の特例、安全上の問題などを確認します。

先に工事を決めるより、売却方法と必要な対応を整理してから進めるほうが、費用をかける判断もしやすくなります。

宇都宮市で相続した実家の売却ならITエステートへ

ITエステート株式会社では、宇都宮市を中心に、相続した実家・空き家・土地などの売却相談を承っています。

「古い実家をそのまま売れるか知りたい」
「解体費用を払う前に相談したい」
「古家付きと更地渡し、どちらがよいか迷っている」

といった段階からご相談いただけます。

不動産業界歴36年の宅地建物取引士が専任で対応し、物件の状態やご希望を確認したうえで、売却方法と必要な手続きを整理します。

税金や登記などについては、必要に応じて専門家とも連携して進めます。

解体を依頼する前に、まずは今の状態でご相談ください。売るかどうかから、一緒に考えます。

投稿 宇都宮市で相続した実家は解体してから売るべき？｜更地にする前の確認ポイント は ITエステート株式会社｜宇都宮市の相続不動産売却なら に最初に表示されました。

親から土地や実家を相続したものの、

「どこまでがうちの土地かわからない」
「境界杭が見つからない」
「昔の測量図もどこにあるかわからない」

ということがあります。

特に、何十年も前から所有している土地では珍しいことではありません。

では、境界がわからない土地は売れないのでしょうか。

結論からいうと、境界がはっきりしていないからといって、すぐに売却できないと決まるわけではありません。

ただし、買主や売却方法によっては、境界の確認や測量が必要になる場合があります。

今回は、宇都宮市で相続した土地の境界がわからない場合に、まず何を確認すればよいのかを解説します。

そもそも土地の「境界」とは？

土地には、隣の土地との境目があります。

現地を見ると、

• コンクリート杭
• 金属プレート
• 石杭
• ブロック塀
• フェンス

などが境界の目印になっていることがあります。

ただし、塀やフェンスがあるからといって、必ずしもその位置が正式な境界とは限りません。

古い土地では、

「昔からここが境だと思っていた」

というだけで、資料上の境界と一致していないこともあります。

境界がわからなくても、まず相談して大丈夫

相続した土地の境界がわからないからといって、先に自分で測量を依頼する必要があるとは限りません。

まずは不動産会社に、

今の状態でどのような売却方法が考えられるか

を確認するのがおすすめです。

物件や買主によって必要な対応が異なるためです。

売却方法が決まる前に測量を依頼すると、必要以上の費用をかけてしまう場合もあります。

まず探したい書類

実家や親が保管していた書類の中に、土地の境界を確認できる資料が残っていることがあります。

たとえば、

• 測量図
• 確定測量図
• 境界確認書
• 土地の売買契約書
• 登記関係の書類
• 建築時の図面

などです。

古い封筒やファイルの中に入っていることもあるので、相続した家を片付ける際は、不動産関係の書類をすぐに処分しないほうが安心です。

境界標があるか現地を確認する

書類とあわせて、実際の土地にも境界標が残っていないか確認します。

土地の四隅などに、小さな杭や金属標が設置されていることがあります。

ただし、

「杭らしきものを見つけたから、ここが境界だ」

と自己判断するのは避けたほうがよいでしょう。

昔の工事などで境界標が動いていたり、一部だけ残っていたりすることもあります。

測量が必要になるのはどんなとき？

売却にあたり、土地の範囲を明確にする必要がある場合には、土地家屋調査士などへ測量を依頼することがあります。

たとえば、

• 境界標が見つからない
• 隣地との境界がはっきりしない
• 登記上の面積と現況に違いがありそう
• 買主から境界の確認を求められている
• 土地を分筆して売却したい

といったケースです。

ただし、すべての不動産売却で必ず測量が必要というわけではありません。

だからこそ、売却方法を確認してから測量の必要性を判断することが大切です。

測量には費用と時間がかかることも

土地の測量は、現地を測るだけで終わるとは限りません。

隣接する土地の所有者と境界を確認する必要がある場合もあります。

土地の広さや形状、隣接地の数、道路との関係などによって、必要な作業や費用、期間は変わります。

そのため、

「売るなら、とりあえず測量しておこう」

と先に進めるのではなく、不動産会社や土地家屋調査士に相談して判断するのがおすすめです。

隣の家との関係が悪い場合は？

相続した土地では、

「親の代から隣家と境界でもめている」

というケースもあります。

こうした場合は、無理に自分だけで交渉しないほうがよいこともあります。

過去の資料を確認しながら、必要に応じて土地家屋調査士や弁護士などの専門家に相談して進めます。

特に相続人が複数いる場合は、家族間でも状況を共有しておくことが大切です。

土地を分けて売りたい場合は？

広い土地を相続し、

「兄弟で分けたい」
「一部だけ売りたい」

という場合もあります。

一つの土地を複数の土地に分けることを分筆といいます。

分筆する場合には、土地の境界や面積を明確にするための手続きが必要になることがあります。

「半分ずつ使えばいい」という感覚だけでは進められないため、早めに専門家へ相談しましょう。

境界がわからないからと放置しない

土地の境界がわからないと、

「面倒だから、そのうち考えよう」

となりがちです。

しかし、そのまま何年も経つと、

• 当時の事情を知っている人がいなくなる
• 隣地の所有者が変わる
• 相続人がさらに増える
• 古い資料が紛失する

など、かえって確認が難しくなることもあります。

今すぐ売却しない場合でも、一度現在の状況を確認しておくと安心です。

境界がわからない＝先に測量、ではありません

相続した土地について、

「境界がわからないから、まず測量しなければ」

と思う必要はありません。

大切なのは、

1. 手元の資料を確認する
2. 現地の状況を確認する
3. どのように売却するか考える
4. 必要なら測量する

という順番です。

先に費用をかけるのではなく、まず現在の状態で売却方法を確認しましょう。

宇都宮市の相続した土地ならITエステートへ

ITエステート株式会社では、宇都宮市を中心に、相続した土地・実家・空き家などの売却相談を承っています。

「境界がどこかわからない」
「測量図が見つからない」
「測量してからでないと売れないの？」
「兄弟で土地を分けたい」

といった場合もご相談ください。

不動産業界歴36年の宅地建物取引士が専任で対応し、必要に応じて土地家屋調査士などの専門家と連携しながら進めます。

先に測量費用をかける前に、まずは今の状態でご相談ください。

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相続した実家や土地を売ろうとしたとき、

「親がいくらで買ったのかわからない」
「昔の売買契約書が見つからない」
「取得費って何？」

と困る方は少なくありません。

不動産を売却して利益が出た場合、税金を計算するときに重要になるのが取得費です。

取得費がわからないまま売却すると、税金の計算に影響することがあります。

今回は、宇都宮市で相続した不動産の取得費がわからない場合に、何を確認すればよいのかを解説します。

取得費とは？

取得費とは、簡単にいうと、

その不動産を取得するためにかかった費用

のことです。

土地の場合は、購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれます。

建物の場合は、購入代金などから、所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算します。

相続した不動産は「相続時の価格」ではない

ここは勘違いしやすいところです。

相続した不動産を売る場合、原則として、

親など被相続人がその不動産を買ったときの取得費

を引き継ぎます。

つまり、

「相続したときの評価額」

をそのまま取得費として使うわけではありません。

なぜ取得費が大切なの？

不動産を売却したときの譲渡所得は、基本的に、

売却価格 − 取得費 − 売却にかかった費用

などをもとに計算します。

取得費が大きければ、その分、課税対象となる利益は小さくなります。

逆に、取得費がわからず小さく計算されると、税負担が大きくなることがあります。

だからこそ、親が購入したときの資料を探すことが大切です。

まず探したい書類

取得費を確認するときは、まず実家や書類棚などに次のような資料が残っていないか確認してみましょう。

• 売買契約書
• 購入時の領収書
• 仲介手数料の領収書
• 建築請負契約書
• 建物の工事代金がわかる資料
• 購入時のパンフレットや価格表
• 住宅ローン関係の古い書類

「これは関係なさそう」と思う古い書類でも、すぐに捨てないほうが安全です。

売買契約書が見つからなかったら？

昔購入した不動産では、

「何十年も前なので書類がない」

ということもあります。

その場合でも、いきなり諦める必要はありません。

まずは、

• 親が保管していた書類
• 金融機関の資料
• 建築会社や不動産会社の記録
• 過去の登記関係書類

など、取得当時を確認できる資料がないか探してみましょう。

実際にどの資料を税務上の根拠として使えるかは、個別事情によって異なります。

税理士や税務署などへ確認しながら進めるのがおすすめです。

どうしても取得費がわからない場合は？

取得費がわからない場合、税務上は売却価格の5％相当額を概算取得費として計算できる制度があります。

たとえば、

3,000万円で売却した場合、

取得費が不明なら、

3,000万円 × 5％ ＝ 150万円

を取得費として計算できる場合があります。

ただし、実際の購入価格がもっと高かった場合は、取得費を正しく確認できたほうが税金の計算上有利になることがあります。

そのため、

「契約書がないから5％でいい」とすぐ決めないこと

が大切です。

古い実家ほど書類探しが重要

親が30年前、40年前に購入した不動産では、

書類が見つからないことも珍しくありません。

しかし、実家の押し入れや金庫、書斎などから、

昔の売買契約書や領収書が出てくることもあります。

相続した家を片付けるときは、

古い書類を処分する前に、不動産関係の資料かどうか確認する

ようにしましょう。

荷物を全部捨てる前に確認を

相続した実家に大量の荷物が残っている場合、

「まず全部処分しよう」

と考える方も多いです。

ですが、家財の中に、

• 不動産の売買契約書
• 権利証
• 建築関係資料
• 測量図
• 税金関係の書類

などが混ざっていることがあります。

片付け業者へ依頼する場合も、重要書類が残っていないか確認してから進めるのがおすすめです。

相続税を払っている場合は別の特例も

相続税を支払っている場合、一定の要件を満たせば、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。

ただし、適用には期限や条件があります。

この部分は税額への影響も大きいため、自己判断せず税理士などへ確認すると安心です。

売却前に税金の見通しも確認する

相続不動産では、

「いくらで売れるか」

だけでなく、

売ったあと、最終的にいくら手元に残るか

も大切です。

そのためには、

• 売却価格
• 取得費
• 仲介手数料などの売却費用
• 税金

まで含めて考える必要があります。

特に取得費が不明な物件では、売却前に一度整理しておくと安心です。

宇都宮市の相続不動産ならITエステートへ

ITエステート株式会社では、宇都宮市を中心に、相続した家・土地・空き家・アパートなどの売却相談を承っています。

「親がいくらで買ったかわからない」
「売買契約書が見つからない」
「税金がどれくらいかかるか不安」

という場合もご相談ください。

不動産業界歴36年の宅地建物取引士が専任で対応し、必要に応じて税理士などの専門家とも連携しながら進めます。

売却価格だけでなく、売ったあとにどれくらい手元に残るかまで考えて進めることが大切です。

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親から不動産を相続したものの、

「兄は売りたいと言っている」
「妹は残したいと言っている」
「配偶者まで意見を言い始めて話がまとまらない」

そんな状態になることがあります。

相続不動産の売却では、物件そのものよりも、家族の意見がまとまらないことが一番の問題になるケースもあります。

話がこじれたまま放置すると、空き家の管理や固定資産税などの負担だけが続いてしまうこともあります。

今回は、宇都宮市で相続した不動産をめぐって家族の意見が合わない場合に、どのように整理していけばよいのかを解説します。

相続不動産で意見が分かれるのは珍しくありません

同じ家で育った兄弟姉妹でも、不動産に対する考え方はそれぞれ違います。

たとえば、

• 早く売って現金化したい
• 親の家だから残したい
• 将来自分が住むかもしれない
• 貸したほうがいいと思っている
• とりあえず今は何もしたくない

など、考え方はさまざまです。

誰かが間違っているわけではありません。

ただし、意見がまとまらないからといって何もしないままにすると、問題が先送りになるだけの場合もあります。

「売る・売らない」から話し始めない

家族で話し合うときに、

「売るのか、売らないのか」

から始めると、感情的な議論になりやすくなります。

その前に、まず現在の状況を共有することが大切です。

たとえば、

• 今いくらくらいで売れそうなのか
• 固定資産税はいくらかかっているのか
• 草刈りや修繕など年間の管理費はいくらか
• 建物はどの程度傷んでいるのか
• 誰かが実際に住む予定があるのか
• 売却した場合、手元にどのくらい残りそうか

こうした数字や事実を共有すると、話し合いがしやすくなります。

まず査定して「今の価値」を共有する

「親の家だから高く売れるはず」

「古いからほとんど価値がないだろう」

家族それぞれが違うイメージを持っていることもあります。

その状態では、話がかみ合いません。

まず不動産会社へ査定を依頼し、

現在どのくらいの価値があるのか

を確認してみるのも一つの方法です。

査定をしたからといって、必ず売却する必要はありません。

家族で判断するための材料として利用できます。

持ち続ける場合の費用も確認する

売らずに残す場合にも費用はかかります。

空き家であっても、

• 固定資産税
• 火災保険
• 草刈り
• 建物の修繕
• 庭木の管理
• マンションであれば管理費・修繕積立金

などがかかることがあります。

「思い出があるから残したい」

という気持ちも大切ですが、

誰が管理し、誰が費用を負担するのか

まで話し合っておく必要があります。

相続人の配偶者が意見を出してくることもある

実際の相続では、相続人本人だけでなく、その配偶者など周囲の人の意見が入ることがあります。

たとえば、

「もっと高く売れるはず」
「売らないほうがいい」
「自分たちの取り分が少ないのでは」

など、さまざまな意見が出てくることがあります。

家族だからこそ、感情的になってしまうこともあります。

こうした場合、当事者だけで何度も話し合っても、かえって関係が悪くなることがあります。

話がまとまらないときは第三者を入れる

家族だけで解決できない場合は、早めに第三者へ相談することも大切です。

不動産の価格や売却方法については不動産会社。

相続人同士の権利関係や争いについては、弁護士などの専門家へ相談する方法があります。

第三者が入ることで、

「誰が正しいか」

ではなく、

それぞれの主張と現在の状況を整理する

ことができます。

ITエステートでは、必要に応じて連携する弁護士を交えながら、相続問題を整理し、不動産の処理を進めるお手伝いをしています。

共有名義の不動産は特に早めの話し合いを

兄弟姉妹など複数人で不動産を所有している場合、将来的な売却や管理について意見が分かれることがあります。

時間が経つほど、

• 相続人がさらに増える
• 連絡が取りにくくなる
• 建物が傷む
• 管理する人だけに負担が集中する

といった問題が起こる可能性もあります。

「今すぐ売るかどうか」を決めなくても、

今後どうするのかだけでも話し合っておく

ことが大切です。

感情と不動産の問題を分けて考える

相続した実家には、家族の思い出があります。

「親が大切にしていた家だから売りたくない」

という気持ちは自然なものです。

一方で、

誰も住まない
誰も管理できない
費用だけがかかる

という現実もあります。

気持ちを無視して売却する必要はありません。

ただ、感情だけで判断するのではなく、

気持ちと現実の両方を整理する

ことが大切です。

放置しても問題は解決しません

家族の意見がまとまらないと、

「しばらくそのままにしておこう」

となりがちです。

しかし、時間が経っても自然に問題が解決するとは限りません。

その間にも、

固定資産税がかかる
建物が古くなる
草木が伸びる
近隣から苦情が入る

といったことがあります。

話し合いが難しいときほど、早めに現状を整理することが大切です。

まずは「現在の状況」を整理するところから

相続不動産でもめている場合、いきなり売却を決める必要はありません。

まずは、

• 誰が相続人なのか
• 不動産の名義はどうなっているか
• 現在の物件価値はいくらか
• 維持費はいくらか
• 家族それぞれがどう考えているか

を整理します。

そこから、

売却する
残す
貸す

といった選択肢を比較していきます。

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「兄弟で意見が合わない」
「配偶者まで話に入り、まとまらない」
「誰に相談すればいいかわからない」

といったケースもご相談ください。

不動産業界歴36年の宅地建物取引士が専任で対応し、必要に応じて連携する弁護士・司法書士・税理士などの専門家と協力しながら進めます。

まず相続問題を整理してから、不動産の売却・処分を考えることもできます。

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