親から相続した実家が古く、誰も住む予定がない。
「このままでは売れないのでは？」
「先に解体して、更地にしたほうがいい？」
「解体費用をかけた分、高く売れるの？」
こんなことで迷っていませんか。
結論からいうと、相続した実家は、必ずしも解体してから売る必要はありません。
建物がある状態で売れる場合もあれば、買主が決まってから解体する方法が合う場合もあります。
今回は、宇都宮市で相続した実家を売却するとき、解体前に確認しておきたいことを解説します。
古い実家でも、そのまま売却できる場合があります
築年数が古いからといって、建物を壊さなければ売れないとは限りません。
状態によっては、中古住宅として売却したり、古い建物を残した「古家付き土地」として売り出したりする方法があります。
買主の中には、
- 建物をリフォームして使いたい
- 購入後に自分で解体を手配したい
- 建物を確認してから、残すか壊すか決めたい
と考える方もいます。
ただし、そのまま売却できるかは、建物の傷み具合や立地、価格などによって変わります。
「古いから解体」と決める前に、建物を残した売り方も確認しましょう。
「解体して売る」にも、進め方の違いがあります
建物を解体して売却する場合でも、工事をするタイミングは一つではありません。
| 売却方法 | 進め方 | 確認したい点 |
|---|---|---|
| 建物を残して売却 | 建物付きで引き渡す | 建物の状態や不具合を説明し、引渡し条件を決める |
| 買主が決まってから更地渡し | 建物がある状態で売り出し、契約後に売主が解体する | 解体範囲・費用負担・完了時期を契約で明確にする |
| 先に解体して売却 | 更地にしてから売り出す | 売却前に工事費が必要になり、売れるまで土地を保有する |
「更地渡しで売り出す」ことと、「先に解体を済ませる」ことは同じではありません。
買主が決まってから解体する方法なら、契約で条件を整理したうえで工事を進められます。
ただし、解体業者の手配や工事期間が必要になるため、引渡しまでの日程に余裕があるかも確認します。
高く売れても、手元に多く残るとは限りません
更地にすることで、土地の形や広さがわかりやすくなり、購入を検討しやすくなる場合があります。
一方で、売却価格が上がった分だけ、手取りも増えるとは限りません。
たとえば、次のようなケースを考えてみましょう。
| 比較する項目 | 古家付きで売却 | 解体して売却 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 1,500万円 | 1,800万円 |
| 売主が負担する解体費用 | 0円 | 300万円 |
| 上記だけを差し引いた金額 | 1,500万円 | 1,500万円 |
※説明のための仮定の数字です。宇都宮市の相場や査定額ではありません。実際には仲介手数料、税金、その他の費用も考慮します。
この例では、売却価格に300万円の差があっても、解体費用を差し引くと同じ金額になります。
大切なのは、査定額だけでなく、費用や税金を含めて、最終的にいくら残るかを比べることです。
解体費用は「建物を壊す費用」だけとは限りません
解体費用は、建物の大きさや構造だけでなく、現地の条件や工事範囲でも変わります。
見積もりでは、次のような点も確認しましょう。
- 家の中の家具や家電の処分を含むか
- 庭木・物置・塀なども撤去するか
- 重機や工事車両が敷地に入れるか
- アスベストの調査や、必要な除去費用がどう扱われるか
- 地中の埋設物などが見つかった場合、追加費用はどうなるか
見積額だけを比べると、工事範囲の違いを見落とすことがあります。
「どこまで含まれているか」「どのような場合に追加費用がかかるか」まで確認することが大切です。
解体すると、土地の固定資産税が上がる場合があります
住宅の敷地には、一定の条件で土地の固定資産税などを軽減する「住宅用地の特例」があります。
住宅を取り壊して更地にすると、原則としてこの特例の対象から外れ、土地の税負担が増える場合があります。
固定資産税は、毎年1月1日の状況を基準に課税されるため、解体する時期と売却の見通しをあわせて考える必要があります。
なお、土地の税額が一律に6倍になるわけではありません。家屋分の課税がなくなる影響も含め、全体の税額は個別に確認します。建替え中など、一定の要件を満たす場合の例外もあります。（参考：city.utsunomiya.lg.jp）
「先に壊して、売れるまで何年か待とう」と考えている場合は、解体後の保有コストも確認しましょう。
壊したあと、同じように建て直せるとは限りません
今そこに家が建っていても、解体後に新しい家を建てられるとは限りません。
たとえば、道路との接し方などが現在の建築基準法上の条件を満たしていない土地では、建替えに制限がかかることがあります。
個別の認定・許可などで建築できる場合もありますが、現地や道路の調査が必要です。（参考：e-Gov 法令検索）
再建築できるか確認しないまま、先に解体しないことが大切です。
不動産会社や建築士、行政の窓口などに確認してから、売り方を判断しましょう。
相続空き家の税の特例も、解体前に確認を
相続した実家の売却では、一定の条件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。対象となる家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、控除限度額は一人あたり2,000万円です。
ただし、相続した家なら必ず使える制度ではありません。
建築時期、親御様の居住状況、相続後の利用状況、売却期限など、複数の条件があります。
また、2024年以降の売却では、売却後に買主が解体する場合でも、売却した年の翌年2月15日までに解体が完了するなど、一定の要件を満たせば対象になる場合があります。
特例を使うために、必ず売主が先に解体する必要があるわけではありません。
現行制度の対象となる売却期間は2027年12月31日までですが、相続の時期に応じた個別の期限もあります。契約や解体を進める前に、税理士などへ適用の可否と必要書類を確認しましょう。（参考：nta.go.jp）
倒壊などのおそれがある場合は、安全確保を優先します
建物が大きく傾いている、屋根や外壁が落ちそうなど、周囲に危険が及ぶおそれがある場合は、売却方針が決まるまでそのままにしてよいとはいえません。
無理に建物へ入らず、行政や専門業者へ相談し、必要な安全対策や解体の緊急性を確認してください。
解体前に、まず三つのことを比べましょう
相続した実家の売却では、次の三つを整理すると、判断しやすくなります。
- 建物を残した場合、どのような価格・条件で売れそうか
- 解体した場合、工事費や税金を含めていくら残りそうか
- 買主が決まってから解体する進め方ができるか
そのうえで、建替えの可否や税の特例、安全上の問題などを確認します。
先に工事を決めるより、売却方法と必要な対応を整理してから進めるほうが、費用をかける判断もしやすくなります。
宇都宮市で相続した実家の売却ならITエステートへ
ITエステート株式会社では、宇都宮市を中心に、相続した実家・空き家・土地などの売却相談を承っています。
「古い実家をそのまま売れるか知りたい」
「解体費用を払う前に相談したい」
「古家付きと更地渡し、どちらがよいか迷っている」
といった段階からご相談いただけます。
不動産業界歴36年の宅地建物取引士が専任で対応し、物件の状態やご希望を確認したうえで、売却方法と必要な手続きを整理します。
税金や登記などについては、必要に応じて専門家とも連携して進めます。
解体を依頼する前に、まずは今の状態でご相談ください。売るかどうかから、一緒に考えます。
