宇都宮市でアパートや貸家を相続したものの、

「このまま賃貸経営を続けるべき？」
「入居者がいる状態でも売れる？」
「古いアパートだけど買い手はいる？」
「家賃は入っているけど修繕費が心配」
「兄弟で相続していて管理が難しい」

と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

相続したアパートや貸家は、自宅とは違い、家賃収入がある一方で、管理・修繕・税金・空室などの負担も引き継ぐ不動産です。

そのため、

「家賃が入るから持っていたほうが得」

とも、

「面倒だからすぐ売ったほうがいい」

とも一概には言えません。

この記事では、宇都宮市でアパート・貸家などの賃貸不動産を相続した方に向けて、賃貸を続ける場合と売却する場合の考え方をわかりやすく解説します。

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まず、現在の賃貸状況を確認しましょう

相続した賃貸不動産では、まず物件そのものよりも、

現在どのように運営されているか

を確認することが大切です。

たとえば、

• 現在何室入居しているか
• 空室は何室あるか
• 毎月の家賃収入はいくらか
• 管理会社は入っているか
• 家賃滞納はないか
• 敷金を預かっているか
• 修繕が必要な箇所はないか
• 借入金が残っていないか

などです。

満室に近い物件と、空室が多い物件では、同じ建物でも判断は大きく変わります。

まずは、

収入と支出を一度整理する

ところから始めましょう。

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家賃収入だけを見て判断しないことが大切です

アパートを相続すると、

「毎月20万円入っているから、持っていたほうが得」

と考えることがあります。

しかし、家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。

賃貸不動産では、

• 固定資産税
• 管理費
• 修繕費
• 火災保険料
• 共用部分の電気代
• 清掃費
• 入居者募集費用
• 設備交換
• 空室期間

などの支出があります。

国税庁でも、不動産所得は基本的に総収入金額から必要経費を差し引いて計算し、固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費などが主な必要経費として挙げられています。

そのため、

「年間家賃収入」ではなく、「年間で最終的にどれくらい残っているか」

を見ることが重要です。

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相続後も固定資産税などの手続きがあります

宇都宮市では、土地や建物の所有者が亡くなり、まだ相続登記が済んでいない場合、相続人などの現所有者が固定資産税・都市計画税の納税義務者となります。

現所有者であることを知った日の翌日から3か月後までに、氏名・住所などを市へ申告する必要があります。

アパートや貸家の場合も同様です。

「まだ遺産分割が決まっていないから何もしなくていい」

というわけではありません。

まず、

誰が所有者になる予定なのか

税金や管理を誰が担当するのか

を整理しておくことが大切です。

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遺産分割前の家賃収入にも注意が必要です

兄弟など複数の相続人がいて、まだ誰がアパートを相続するか決まっていない場合でも、家賃は入ってきます。

国税庁は、遺産分割が確定していない賃貸不動産から生じる所得について、原則として各共同相続人に法定相続分に応じて帰属するとしています。

たとえば、長男の口座へ家賃をまとめて入れていたとしても、

「長男だけの収入」とは限りません。

賃貸不動産を相続した場合は、

• 家賃の受取口座
• 管理費の支払い
• 税務申告
• 修繕費の負担

についても早めに整理しておく必要があります。

税務上の具体的な扱いについては、税理士や税務署へ確認してください。

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賃貸経営を続けるメリット

相続したアパートや貸家の状態が良く、安定して入居者がいる場合には、保有を続ける選択肢もあります。

メリットとしては、

• 継続的な家賃収入が期待できる
• 土地・建物を資産として保有できる
• 将来的に売却する選択肢も残せる

などがあります。

特に、

宇都宮市内で立地が良く、一定の賃貸需要が見込める物件

であれば、すぐに売却せず運用することも考えられます。

ただし、今現在の収益だけではなく、

これから10年程度で必要になる修繕

まで見て判断することが大切です。

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古いアパートは「今後の修繕費」を確認しましょう

相続したアパートで注意したいのが、

築年数の経過による大きな修繕費です。

たとえば、

• 屋根
• 外壁
• 防水
• 給排水設備
• 給湯器
• エアコン
• 階段・廊下
• 浴室・キッチン

などは、年月とともに修繕・交換が必要になります。

「今は家賃が入っているから大丈夫」

と思っていても、数年後にまとまった費用が発生することがあります。

そのため、

今後かかりそうな修繕費を引いたうえで、保有するメリットがあるか

を考えましょう。

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空室が多い物件は、現在の収益力を確認しましょう

たとえば8室のアパートで、現在3室しか入居していない場合。

満室になれば収益が増える可能性はありますが、

なぜ空室なのか

を確認することが重要です。

原因として、

• 家賃が周辺相場より高い
• 建物や設備が古い
• 駐車場が少ない
• 管理状態が良くない
• 間取りが現在の需要と合わない

などが考えられます。

修繕や募集条件の変更で改善できるのか。

それとも、大きな投資をしないと改善しないのか。

ここを見極めます。

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入居者がいる状態でも売却できる場合があります

「人が住んでいるアパートだから、売れないのでは？」

と思う方もいます。

しかし、賃貸中のアパートや貸家は、

収益物件として売却する方法

があります。

購入する側も、

「家賃収入を得るための不動産」

として検討します。

そのため、必ずしも入居者に退去してもらってから売る必要はありません。

むしろ、

• 家賃収入
• 入居状況
• 利回り
• 修繕履歴
• 管理状況

などが、購入判断の材料になります。

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売却価格は「建物の古さ」だけでは決まりません

アパートや貸家の場合、一般的な住宅とは少し違います。

買主は、

「この家に自分が住みたいか」

だけではなく、

「この不動産からどのくらい収益が得られるか」

も見ます。

そのため、

築年数が古くても、

• 入居率が高い
• 家賃収入が安定している
• 土地に価値がある
• 管理状態が良い

などの条件によっては、売却対象になります。

逆に、新しい建物でも収支が悪ければ、希望価格で売れないことがあります。

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宇都宮市の物件は、土地としての価値も確認しましょう

古いアパートの場合、

建物を収益物件として評価するだけでなく、

土地として見た場合の価値

も重要です。

今のままアパートとして売る。

空室が増えた段階で土地として売る。

将来的に建て替える。

など、複数の方法を比較できます。

特に敷地が広い物件では、

「建物を残して売る場合」と「土地として考える場合」

の両方を見ておくと判断しやすくなります。

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借入金が残っている場合は残高も確認しましょう

被相続人がアパート建築のためにローンを組んでいた場合、借入金が残っていることがあります。

その場合は、

• 現在のローン残高
• 毎月の返済額
• 家賃収入
• その他の経費
• 売却した場合の価格

を一緒に確認する必要があります。

売却価格だけ見ても判断できません。

売った後に借入金を返済して、どれくらい手元に残るのかまで考える必要があります。

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売却した場合には譲渡所得の確認も必要です

相続した土地や建物を売却して利益が出た場合、譲渡所得の対象となることがあります。

相続した不動産の取得費は、原則として被相続人が購入したときの購入代金などを引き継いで計算します。国税庁によると、取得費が分からない場合には、売却金額の5％相当額を取得費とする方法もあります。

古いアパートでは、

「親が何十年前にいくらで買ったのかわからない」

ということもあります。

そのため、

• 購入時の売買契約書
• 建築請負契約書
• 領収書
• 登記関係書類

などが残っていないか確認しておきましょう。

税額については個々の条件で異なるため、税理士・税務署へ確認してください。

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兄弟でアパートを共有すると、将来の判断が難しくなることもあります

兄弟3人でアパートを相続した場合、

「収入も3人で分ければいい」

と思うかもしれません。

しかし、将来的には、

兄は売りたい。

妹は家賃収入が欲しい。

弟は修繕費を出したくない。

と意見が分かれることがあります。

アパート経営では、

保有している間も判断が発生します。

修繕するか。

家賃を下げるか。

建て替えるか。

売却するか。

そのため、安易に共有名義にする前に、

誰が経営・管理するのか

まで考えておくことが重要です。

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遠方に住んでいる場合は「管理できるか」も判断材料です

宇都宮市のアパートを相続したものの、

自分は東京や神奈川に住んでいる、

というケースもあります。

管理会社へ任せられる部分はありますが、

所有者として、

• 大規模修繕
• 入退去
• 家賃条件
• 設備更新
• 売却判断

などを決める必要はあります。

「遠方だから絶対売るべき」ということではありません。

ただ、

今後自分が賃貸経営に関わり続けたいか

は、一度考えてみるとよいでしょう。

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売るか残すか迷ったら、まず現在の価格を知る

相続したアパートについて最初から、

「絶対売る」

「絶対残す」

と決める必要はありません。

まず、

現在売却した場合にいくらになるのか

を知ることがおすすめです。

そのうえで、

年間の手取り収益。

今後の修繕費。

管理の負担。

売却した場合に残る金額。

を比較します。

そうすると、

保有する価値があるのか、今売ったほうがよいのか

判断しやすくなります。

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宇都宮市で相続したアパート・貸家の売却ならITエステートへ

ITエステートでは、宇都宮市を中心に、

• 相続したアパート
• 貸家
• 賃貸中の戸建住宅
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• 古いアパート
• 空室の多い賃貸物件
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などのご相談に対応しています。

「賃貸を続けるべきかわからない」

「入居者がいるけれど売りたい」

「修繕費が心配」

「兄弟で相続した」

「遠方なので管理が難しい」

という段階でもご相談いただけます。

不動産業界歴36年の宅地建物取引士が専任で担当。

必要に応じて司法書士・税理士・弁護士などと連携しながら、相続から売却までの流れを整理します。

売るかどうかから、一緒に考えます。