共有名義・話し合い・売却までの流れをわかりやすく解説
親やご家族から不動産を相続したとき、兄弟姉妹など複数人で相続するケースは珍しくありません。
たとえば、
「兄弟3人で実家を相続した」
「自分は売りたいけれど、兄は残したいと言っている」
「共有名義になっているが、どう進めればいいかわからない」
といったご相談です。
複数人で相続した不動産は、1人だけで自由に売却できるとは限りません。
誰が相続するのか、共有名義にするのか、売却する場合は誰が手続きを進めるのかを早めに整理することが大切です。
この記事では、兄弟姉妹で相続した不動産を売却する場合の流れや注意点について、わかりやすく解説します。
まず確認したいのは「誰が不動産を相続したのか」
最初に確認するのは、不動産の名義です。
相続が発生しても、登記簿上の名義が自動的に兄弟の名前へ変わるわけではありません。
亡くなった方の名義のままになっている場合には、遺言書や遺産分割協議などを確認しながら、誰が不動産を取得するのか整理します。
ここで大切なのは、
相続人が3人いる＝必ず3人の共有名義にしなければならない
というわけではないことです。
1人が不動産を相続し、他の相続人が別の財産を取得するなど、相続全体の中で分け方を決めることもあります。
共有名義にすると、売却時に話し合いが必要になります
兄弟姉妹それぞれが持分を持つ共有名義になった場合、将来不動産全体を売却するときには、共有者全員で意思を合わせる必要があります。
たとえば、
兄：「売りたい」
妹：「実家だから残したい」
弟：「どちらでもいい」
という状態では、そのまま簡単に売却を進めることはできません。
共有名義は、一見すると公平に見えます。
ただし将来の売却や活用を考えると、
誰か一人の判断だけでは進められない
という点は理解しておく必要があります。
「とりあえず共有名義」は後で困ることがあります
相続時に、
「今は売るかどうかわからないから、兄弟3人の共有にしておこう」
という判断をすることもあります。
しかし、その状態が長く続くと、問題が複雑になることがあります。
たとえば、共有者の一人が亡くなると、その持分がさらにその人の相続人へ引き継がれることがあります。
兄弟3人だった共有者が、
配偶者、甥、姪などへ広がっていく可能性もあります。
すると将来、
「売りたいけれど関係者が多くて話がまとまらない」
ということにもなり得ます。
そのため、
将来売却する可能性が高いなら、相続の段階で名義をどうするか慎重に考えることが大切です。
兄弟全員が売却に賛成している場合
兄弟姉妹全員が、
「この不動産は売却しよう」
と合意している場合は比較的進めやすくなります。
主な流れは、
- 相続人を確認する
- 遺産分割の内容を決める
- 相続登記を行う
- 不動産を査定する
- 売却活動を開始する
- 売買契約を締結する
- 決済・引渡しを行う
という形です。
売却前に、誰が不動産を取得するのか、あるいは共有名義で売却するのかを整理します。
相続登記については、2024年4月1日から義務化されており、原則として不動産を相続したことを知った日などから3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく申請しなかった場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
兄弟の一人だけが売りたくない場合
実際によく問題になるのが、
一人だけ売却に反対している
ケースです。
「親との思い出があるから残したい」
「今売るのはもったいない」
「将来自分の子どもが使うかもしれない」
など、理由はさまざまです。
この場合、まずは、
なぜ売りたいのか。
なぜ残したいのか。
維持費を誰が負担するのか。
誰が管理するのか。
将来誰が使うのか。
を具体的に話し合うことが大切です。
感情だけで話していると平行線になりやすいですが、
費用・管理・売却価格などを数字で確認すると、話し合いやすくなることがあります。
売却価格を知ってから話し合う方法もあります
兄弟間で意見が分かれている場合、
まず不動産会社へ査定を依頼する方法があります。
査定をすると、
「売った場合、いくらくらいになるのか」
という具体的な数字がわかります。
たとえば、
3,000万円で売れる可能性がある。
年間の維持費が30万円かかっている。
今後修繕に200万円程度必要になる。
といった材料があれば、
「残すか売るか」
を感情だけでなく、現実的に比較できます。
査定したからといって、必ず売る必要はありません。
家族で話し合うための材料として利用することもできます。
一人が実家を残したい場合は「他の相続人の持分」をどうするか考える
たとえば、
兄：「自分がこの家に住みたい」
妹：「私は家はいらない」
弟：「自分も現金で相続したい」
という場合。
兄が不動産を取得し、他の相続人へ代償金を支払う方法が検討されることがあります。
これは一般に代償分割と呼ばれる方法です。
ただし、
不動産の評価額。
他の相続財産。
代償金を支払えるか。
税金。
などを確認する必要があります。
相続内容によって適した方法は違うため、必要に応じて税理士・司法書士・弁護士など専門家への確認が必要です。
共有持分だけを売る方法もありますが、慎重な判断が必要です
共有名義の場合、自分の持分だけを第三者へ売却できる場合があります。
ただし、通常の不動産売却とは性質がかなり異なります。
第三者が共有者になると、残った家族との関係や今後の利用について新たな問題が生じる可能性があります。
また、共有持分は不動産全体の売却に比べて買い手が限定されやすく、価格面でも不利になることがあります。
そのため、
「兄弟と話がまとまらないから、自分の持分だけすぐ売る」
と決める前に、全体売却や他の共有者への持分譲渡などを含めて整理したほうがいいでしょう。
売却代金をどう分けるかも先に決めておきましょう
共有不動産を売却する場合には、
「売った後のお金をどう分けるのか」
も重要です。
単純に持分割合どおりに分けるケースもありますが、
相続全体の遺産分割内容によっては、別の整理が必要になることもあります。
売却が決まってから、
「こんな分け方だと思っていなかった」
とならないように、
誰がいくら受け取るのかを売却前に確認しておくことが大切です。
売却にかかる費用も考えておきましょう
不動産を売却すると、
- 仲介手数料
- 登記関係費用
- 測量費
- 解体費
- 残置物処分費
- 譲渡所得に対する税金
などが発生する場合があります。
つまり、
売却価格＝そのまま相続人で分けられる金額
ではありません。
売却に必要な費用を差し引いた後、
手元にいくら残るのかまで考えておくと安心です。
相続した不動産を売った場合の税金
相続した土地や建物を売却して譲渡益が出た場合には、譲渡所得に対して税金がかかることがあります。
相続した不動産の取得費は、原則として亡くなった方がその土地や建物を購入したときの購入代金や購入手数料などを引き継いで計算します。取得費が分からない場合には、一定の場合に売却金額の5％相当額を取得費として計算する方法もあります。
また、相続税を支払った人が一定期間内に相続財産を売却した場合、相続税額の一部を取得費へ加算できる特例を利用できる場合があります。
税金は相続人ごとの状況によって異なるため、具体的な金額については税理士などへの確認が必要です。
遠方に住んでいる兄弟がいる場合もあります
兄は宇都宮。
妹は東京。
弟は大阪。
というように、相続人が別々の地域に住んでいるケースも珍しくありません。
全員が毎回宇都宮へ集まるのは大変です。
書類のやり取りや打ち合わせについては、郵送やオンラインなどを活用できる場面もあります。
そのため、
「全員が栃木県内に住んでいないと売却できない」
ということではありません。
ただし、契約や登記などで本人確認や書類の準備が必要になるため、早めに段取りを整理しておくと進めやすくなります。
相続人同士で話し合いがまとまらない場合
家族間だけで話し合っても、どうしてもまとまらないことがあります。
たとえば、
- 売却自体に強く反対している
- 相続割合について争いがある
- 一部の相続人と連絡が取れない
- 遺言書の内容に争いがある
といったケースです。
こうした場合、不動産会社だけで解決できる問題ではありません。
弁護士など専門家による対応が必要になることがあります。
ITエステートでは、必要に応じて専門家と連携しながら、不動産売却に向けて何を整理する必要があるのかを確認していきます。
兄弟で相続した不動産ほど、早めに話し合うことが大切です
今すぐ困っていなくても、
時間が経つほど建物は古くなります。
維持費もかかります。
さらに次の相続が発生すると、関係者が増える可能性があります。
そのため、
「そのうち考えよう」
と何年も先送りするより、
まず家族で今後どうしたいのか話してみる
ことをおすすめします。
売却すると決める必要はありません。
「売った場合いくらになるのか」
「残した場合いくらかかるのか」
を確認するだけでも、判断材料になります。
「家族の話がまとまっていない」段階でもご相談ください
ITエステートでは、
すでに売却が決まっている方だけを対象にしているわけではありません。
「兄弟で意見が分かれている」
「共有名義のままでどうすればいいかわからない」
「まず査定額だけ知りたい」
といった段階でもご相談いただけます。
不動産の状況を確認したうえで、
売却する場合。
所有を続ける場合。
一人が取得する場合。
など、それぞれの選択肢を整理します。
担当者が変わらないから、複雑な家族事情も話が途切れません
兄弟で相続した不動産は、単純な売却よりも説明する内容が多くなりがちです。
ITエステートでは、不動産業界歴36年の宅地建物取引士が専任で担当します。
ご相談から査定、売却方法の検討、契約、お引渡しまで同じ担当者が対応。
そのため、担当者が変わるたびに、
「兄はこう言っていて、妹はこうで……」
と一から説明し直す負担を減らせます。
必要に応じて弁護士・司法書士・税理士など専門家とも連携しながら、売却までの流れを整理します。
兄弟で相続した不動産、まずは状況を整理してみませんか？
売却するかまだ決まっていなくても構いません。
相続登記が終わっていなくても、
共有名義になっていても、
兄弟間で話がまとまっていなくても、
まずは現在の状況をお聞かせください。
宇都宮市を中心に、栃木県内で相続した
家・土地・空き家・古家・アパート
についてお困りでしたら、ITエステートへお気軽にご相談ください。
