宇都宮市で相続した実家をそのままにするリスクと対策
親やご家族から家を相続したものの、
「今すぐ住む予定はない」
「売るかどうかも決めていない」
「とりあえずそのままにしている」
という方は少なくありません。
ただし、空き家は使っていなくても所有している限り、管理責任や費用がなくなるわけではありません。
さらに、管理状態が悪化すると、建物の傷みだけでなく、近隣への影響や固定資産税の特例、行政からの指導などに関わる可能性があります。
宇都宮市も、管理されていない空き家について、建物の一部の落下や草木の越境など、生活環境を害する問題が増えていると案内しています。
この記事では、相続した空き家を放置した場合に起こり得ることと、売却・管理を考えるタイミングについて解説します。
空き家は、人が住まなくなると傷みやすくなります
誰も住んでいない家は、思っている以上に状態が悪化しやすいものです。
たとえば、
- 室内の換気不足による湿気やカビ
- 雨漏り
- 外壁や屋根の劣化
- 害虫・害獣
- 給排水設備の劣化
- 庭木や雑草の繁茂
など。
最初は問題のない家でも、長期間放置することで修繕費が増えたり、売却するときの状態が悪くなったりする可能性があります。
宇都宮市でも、所有者の死亡などをきっかけに、問題のなかった住宅が管理されない空き家へ移行することを課題の一つとして挙げています。
固定資産税や維持費は、空き家でもかかります
「誰も住んでいないから、お金はほとんどかからない」
と思われがちですが、所有しているだけでも負担は続きます。
代表的なのは、
- 固定資産税
- 都市計画税
- 火災保険
- 草刈り
- 庭木の剪定
- 修繕費
- 空き家管理費
- 遠方から管理に行く交通費
などです。
1回ごとの金額は小さく見えても、5年、10年と続けば大きな負担になります。
まずは、年間でいくらかかっているのかを把握してみることをおすすめします。
草木や建物の一部が近隣へ被害を与えることもあります
空き家の問題は、所有者だけの問題で終わらないことがあります。
たとえば、
庭木が隣地へ大きく伸びる。
屋根材や外壁が落下する。
強風で建物の一部が飛散する。
老朽化した塀が倒れる。
こうしたことで近隣の家屋や通行人に損害を与えた場合、所有者等が損害賠償責任を負うことがあります。
宇都宮市も、管理されていない空き家によって近隣家屋への被害や通行人のけがが発生した場合には、所有者等が責任を負うことがあると注意喚起しています。
防犯面でも注意が必要です
人の出入りがないことが分かる状態になると、
不法侵入、不法投棄、放火などのリスクも高まります。
郵便物が大量にたまっている。
庭が荒れている。
夜になっても一度も明かりがつかない。
こうした状態は、長期間誰も管理していないことが外から分かりやすくなります。
定期的に現地を確認することも、空き家管理では重要です。
「管理不全空家」や「特定空家」になる可能性があります
2023年12月に施行された改正空家法では、放置を続けると「特定空家」になるおそれがある空き家について、**「管理不全空家」**として市区町村が指導・勧告できる制度が設けられました。
さらに状態が悪化し、
- 倒壊のおそれがある
- 衛生上著しく有害となるおそれがある
- 景観を著しく損なっている
- 周辺の生活環境に重大な影響を与えている
などの状態になると、「特定空家」として措置の対象になる場合があります。
つまり、
「誰も住んでいないだけなら問題ない」
とは限らないということです。
勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が外れることがあります
住宅の敷地には、一定の条件で固定資産税の課税標準を軽減する「住宅用地特例」があります。
しかし、管理不全空家や特定空家として市区町村から勧告を受けた場合、その敷地が住宅用地特例の対象から外れることがあります。
200㎡以下の住宅用地では、通常、固定資産税の課税標準が6分の1に軽減される特例があります。
そのため、
「壊さず置いておけば固定資産税が安いから得」
と単純に考えるのは危険です。
管理状態が悪ければ、逆に税負担が増える可能性があります。
行政から指導や命令を受ける場合もあります
宇都宮市では、空家法や市の条例に基づき、管理が不十分な空き家の所有者等に対して、適正管理に向けた指導等を行っています。
特定空家については、
助言・指導 → 勧告 → 命令 → 代執行
という流れで措置が行われる場合があります。
命令に従わない場合には、50万円以下の過料が科されるおそれもあります。
ここまで進んでから考えるより、状態が悪化する前に方向性を決めたほうが負担は小さくなります。
相続人が増えて、売りたくても売れなくなることがあります
空き家そのものの老朽化とは別に、もう一つ注意したいのが相続関係の複雑化です。
たとえば、兄弟3人で相続した家をそのまま何十年も所有していたとします。
その間に相続人の一人が亡くなると、その持分をさらに配偶者や子どもが相続する場合があります。
時間が経つほど関係者が増え、
「売りたいけれど全員と連絡が取れない」
「売却の話がまとまらない」
ということも起こり得ます。
今すぐ売却しなくても、
誰が所有するのか、将来どうするのか
だけは早めに整理しておくことが大切です。
遠方に住んでいる方ほど、放置しやすくなります
東京や埼玉など県外に住みながら、宇都宮市の実家を相続するケースもあります。
最初は、
「月に一度くらい見に行こう」
と思っていても、仕事や家庭の事情で次第に訪問回数が減ってしまうことがあります。
気づいたら、
草が伸びている。
雨漏りしている。
近所から連絡が来た。
ということもあります。
遠方からの管理が難しいと感じた段階で、
所有を続けるのか、売却するのか、管理を依頼するのか
を考えてみるのがおすすめです。
空き家だからといって、すぐに解体する必要はありません
管理が大変だからと、
「もう壊してしまおう」
と考える方もいます。
ただし、解体が最善とは限りません。
物件によっては、
古家付き土地として売却する
ほうが適していることもあります。
また、解体には費用がかかります。
税金や売却条件にも影響する可能性があるため、解体前に不動産会社へ相談することをおすすめします。
相続した空き家には、税制上の特例が使える場合もあります
相続した実家を売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」が使える場合があります。
宇都宮市では、この制度に必要となる「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を行っています。制度には、相続時期・建築時期・使用状況・譲渡価格など細かな要件があります。
現行制度では、適用期限は2027年12月31日までとされています。
そのため、対象となる可能性がある空き家については、
「そのうち売ろう」
と何年も先延ばしにする前に、一度確認しておく価値があります。
税制については、最終的に税理士や税務署へ確認してください。
売却しなくても、まず査定だけしておく方法があります
空き家をどうするか迷っている場合、
いきなり売却を決める必要はありません。
まず査定して、
- 今売った場合の価格
- 建物を残した場合
- 古家付き土地として売る場合
- 解体を検討した場合
- 今後所有する場合の負担
を比較するだけでも、判断しやすくなります。
価格を知ることと、売却を決めることは別です。
空き家を残したほうがいい場合もあります
もちろん、すべての空き家を売却すべきというわけではありません。
たとえば、
将来住む予定がある
家族が使う予定がある
賃貸など具体的な活用方法がある
管理する人が決まっている
維持費を無理なく負担できる
といった場合には、所有し続ける選択肢もあります。
大切なのは、
「何となく残す」ではなく、「残す理由がある状態」にすること
です。
「まだ困っていない」うちに考えるほうが選択肢は多くなります
屋根が壊れてから。
近隣から苦情が来てから。
相続人が増えてから。
行政から通知が届いてから。
その段階でも対応はできます。
ですが、問題が起きる前なら、
売る。
残す。
貸す。
修繕する。
管理を依頼する。
など、より多くの選択肢から考えることができます。
宇都宮市も、空き家の発生予防として、将来の活用方法や相続について事前に検討することを呼びかけています。
「売るかどうか」から、一緒に考えます
ITエステートでは、
「空き家になっているから、すぐ売ってください」
という考え方ではありません。
まず、
不動産の状態。
立地。
維持管理の負担。
ご家族の事情。
今後の利用予定。
などを整理します。
そのうえで、
所有を続ける
売却する
賃貸する
といった選択肢を一緒に考えます。
担当者が変わらないから、状況を何度も説明する必要がありません
相続した空き家には、
相続の経緯や家族関係、建物の状態など、さまざまな事情があります。
ITエステートでは、不動産業界歴36年の宅地建物取引士が専任で担当。
最初のご相談から査定、売却方法のご提案、契約、お引渡しまで、一貫して対応します。
必要に応じて弁護士・司法書士・税理士などとも連携しますので、
「この問題は次に誰へ相談すればいいの？」
と一から相談先を探す負担も減らせます。
相続した空き家、そのままになっていませんか？
売るか決めていなくても構いません。
相続登記がまだでも、
家の中に荷物が残っていても、
県外に住んでいてもご相談いただけます。
宇都宮市を中心に、栃木県内で相続した
家・土地・空き家・古家
についてお困りでしたら、ITエステートへお気軽にご相談ください。
