相続した実家や土地を売ろうとしたとき、
「親がいくらで買ったのかわからない」
「昔の売買契約書が見つからない」
「取得費って何？」
と困る方は少なくありません。
不動産を売却して利益が出た場合、税金を計算するときに重要になるのが取得費です。
取得費がわからないまま売却すると、税金の計算に影響することがあります。
今回は、宇都宮市で相続した不動産の取得費がわからない場合に、何を確認すればよいのかを解説します。
取得費とは？
取得費とは、簡単にいうと、
その不動産を取得するためにかかった費用
のことです。
土地の場合は、購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれます。
建物の場合は、購入代金などから、所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算します。
相続した不動産は「相続時の価格」ではない
ここは勘違いしやすいところです。
相続した不動産を売る場合、原則として、
親など被相続人がその不動産を買ったときの取得費
を引き継ぎます。
つまり、
「相続したときの評価額」
をそのまま取得費として使うわけではありません。
なぜ取得費が大切なの？
不動産を売却したときの譲渡所得は、基本的に、
売却価格 − 取得費 − 売却にかかった費用
などをもとに計算します。
取得費が大きければ、その分、課税対象となる利益は小さくなります。
逆に、取得費がわからず小さく計算されると、税負担が大きくなることがあります。
だからこそ、親が購入したときの資料を探すことが大切です。
まず探したい書類
取得費を確認するときは、まず実家や書類棚などに次のような資料が残っていないか確認してみましょう。
- 売買契約書
- 購入時の領収書
- 仲介手数料の領収書
- 建築請負契約書
- 建物の工事代金がわかる資料
- 購入時のパンフレットや価格表
- 住宅ローン関係の古い書類
「これは関係なさそう」と思う古い書類でも、すぐに捨てないほうが安全です。
売買契約書が見つからなかったら？
昔購入した不動産では、
「何十年も前なので書類がない」
ということもあります。
その場合でも、いきなり諦める必要はありません。
まずは、
- 親が保管していた書類
- 金融機関の資料
- 建築会社や不動産会社の記録
- 過去の登記関係書類
など、取得当時を確認できる資料がないか探してみましょう。
実際にどの資料を税務上の根拠として使えるかは、個別事情によって異なります。
税理士や税務署などへ確認しながら進めるのがおすすめです。
どうしても取得費がわからない場合は？
取得費がわからない場合、税務上は売却価格の5％相当額を概算取得費として計算できる制度があります。
たとえば、
3,000万円で売却した場合、
取得費が不明なら、
3,000万円 × 5％ ＝ 150万円
を取得費として計算できる場合があります。
ただし、実際の購入価格がもっと高かった場合は、取得費を正しく確認できたほうが税金の計算上有利になることがあります。
そのため、
「契約書がないから5％でいい」とすぐ決めないこと
が大切です。
古い実家ほど書類探しが重要
親が30年前、40年前に購入した不動産では、
書類が見つからないことも珍しくありません。
しかし、実家の押し入れや金庫、書斎などから、
昔の売買契約書や領収書が出てくることもあります。
相続した家を片付けるときは、
古い書類を処分する前に、不動産関係の資料かどうか確認する
ようにしましょう。
荷物を全部捨てる前に確認を
相続した実家に大量の荷物が残っている場合、
「まず全部処分しよう」
と考える方も多いです。
ですが、家財の中に、
- 不動産の売買契約書
- 権利証
- 建築関係資料
- 測量図
- 税金関係の書類
などが混ざっていることがあります。
片付け業者へ依頼する場合も、重要書類が残っていないか確認してから進めるのがおすすめです。
相続税を払っている場合は別の特例も
相続税を支払っている場合、一定の要件を満たせば、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。
ただし、適用には期限や条件があります。
この部分は税額への影響も大きいため、自己判断せず税理士などへ確認すると安心です。
売却前に税金の見通しも確認する
相続不動産では、
「いくらで売れるか」
だけでなく、
売ったあと、最終的にいくら手元に残るか
も大切です。
そのためには、
- 売却価格
- 取得費
- 仲介手数料などの売却費用
- 税金
まで含めて考える必要があります。
特に取得費が不明な物件では、売却前に一度整理しておくと安心です。
宇都宮市の相続不動産ならITエステートへ
ITエステート株式会社では、宇都宮市を中心に、相続した家・土地・空き家・アパートなどの売却相談を承っています。
「親がいくらで買ったかわからない」
「売買契約書が見つからない」
「税金がどれくらいかかるか不安」
という場合もご相談ください。
不動産業界歴36年の宅地建物取引士が専任で対応し、必要に応じて税理士などの専門家とも連携しながら進めます。
売却価格だけでなく、売ったあとにどれくらい手元に残るかまで考えて進めることが大切です。
